Erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse er primært reguleret af Sommerhusloven og af Planlovens kap. 8, der hver især begrænser adgangen til at udleje sommerhuse erhvervsmæssigt. En markant forskel mellem de to regelsæt er anvendelsesområdet. Sommerhusloven omfatter al fast ejendom uanset beliggenhed, mens Planlovens kap. 8 blot omfatter boliger i sommerhusområder.
 

Sommerhusloven

Sommerhuslovens formål - at modvirke udlændinges køb af dansk ejendom - kommer især til udtryk i lovens § 1, der i stk. 1, nr. 1 betinger erhvervsmæssig udlejning eller længevarende fremleje af en tilladelse givet af miljøministeren, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse.

Det giver dog anledning til tvivl, hvad begrebet erhvervsmæssigt dækker over. Ved lovens vedtagelse var det forudsat, at udlejning af et eller to sommerhuse ikke kræver tilladelse, hvis ejeren også selv bruger ejendommen.

Udlejning behøver altså ikke være udlejerens hovederhverv for at kvalificere som erhvervsmæssig. Momenter i vurderingen om, hvorvidt en udlejning er erhvervsmæssig, kan være 1) omfanget af eget brug, 2) omfanget af udlejning og 3) udlejningens professionelle karakter. I praksis støder man dog ind i det problem, at der ikke er findes egentlige retningslinjer for vægtningen af sådanne momenter, der derfor bliver vurderet konkret fra sag til sag.

Der opstår herved en række uklarheder omkring begrebet erhvervsmæssig. Det er bl.a. tvivlsomt, hvor meget man må udleje i forhold til ens eget brug af sommerhuset, og hvilken betydning omsætningens størrelse har.

Med baggrund i forarbejderne til Sommerhusloven og i Naturstyrelsens, henholdsvis Erhvervsstyrelsens praksisnotater opererer man normalt ud fra en tommelfingerregel om, at private sommerhusejere må leje 1 til 2 sommerhuse ud uden tilladelse, hvis de også selv bruger husene.

En Vestre Landsrets-dom af 20. november 1995 omhandler et ret klart tilfælde af professionel karakter og dermed erhvervsmæssig udlejning, men der er endnu ikke [september 2020] i praksis taget stilling til gråzonerne. I sagen udlejede et ægtepar 4 ens huse hele året uden tilladelse, hvilket efter rettens opfattelse havde en så professionel karakter, at det var erhvervsmæssigt, og der burde have været indhentet en tilladelse. Sommerhusenes antal, karakter og det forhold, at der var tale om helårsudlejning pegede tydeligt i retning af, at ægteparret ikke selv brugte sommerhusene.
 

Praksis angående § 1, stk. 1

En jurist fra Naturstyrelsen udtalte i forbindelse med Retten i Helsingørs dom af 15. januar 2013, sag nr. 1-3899/2012, at udlejning anses som erhvervsmæssig, når ejeren ikke benytter sommerhuset selv. Benyttede ejeren sommerhuset til eget brug i blot få uger om året, ville Naturstyrelsen ikke have anset udlejningen for erhvervsmæssig.

Denne - ikke særligt strenge - praksis fremgår af Naturstyrelsens og senere Erhvervsstyrelsens praksisnotater i perioden frem til Erhvervsstyrelsens praksisnotat af den 01. marts 2018, hvorefter der nu krævedes egen benyttelse i ikke uvæsentligt omfang. Derudover blev der i praksisnotatet fra 2018 givet udtryk for, at udlejning af 1-2 sommerhuse efter omstændighederne kunne være undtaget fra kravet om tilladelse, mens der i tidligere praksisnotater i almindelighed ikke krævedes tilladelse. Disse nye formuleringer skærpede kravene, så Erhvervsstyrelsen herefter synes at kræve mere end 2 ugers eget brug af sommerhuset for, at en udlejning ikke er erhvervsmæssig og kræver tilladelse.

Størrelsen af et sommerhus kan indikere, hvorvidt det primære formål er udlejning eller eget brug, men det er måske ikke helt rimeligt eller retssikkerhedsmæssigt korrekt, hvis det skal tilkomme myndighederne at vurdere, hvilken størrelse sommerhus den enkelte familie kan tilkomme.

Såfremt den beskrevne udvikling kar karakter af en administrativ praksisændring, hvilket der er forskellige holdninger til, er det muligt, at denne ændring i en eventuel retssag vil blive underkendt efter forvaltningsretlige regler om praksisændring og tilbagekaldelse. Spørgsmålet er højst relevant for markedet for udlejning af sommerhuse, men må stå åbent indtil en domstol har taget stilling.

Sommerhusloven omfatter ikke kun ejere, men også brugere, hvilket fortolkes bredt og efter omstændighederne også kan omfatte udlejningsbureauer. Bureauer fungerer som udgangspunkt kun som mellemled mellem lejer og udlejer, hvilket ikke i sig selv fører til, at der bliver tale om en erhvervsmæssig udlejning, men det kan forekomme, at et bureau antages at indtage en rolle som bruger i lovens forstand, hvis bureauet på den ene eller anden måde overtager for meget økonomisk ansvar for udlejningen. Dette kan fx ske ved at der gives garanti for et vist beløb eller ved at bureauet overtager en del af den økonomiske risiko via en såkaldt vip-aftale, hvor en vis procentdel af overskuddet efter et bestemt fast beløb vippes over til udlejningsbureauet.

Det bør nævnes, at en privat virksomheds udlejning til egne ansatte ligeledes kræver tilladelse efter § 2, jf. § 1, stk. 4. Denne bestemmelse har til hensigt at minimere udlejning af erhvervsmæssig karakter og i stedet fremme almennyttige feriekolonier. Blandt vilkårene for tilladelsen vil for virksomhedsejede personalesommerhuse oftest være et krav om minimum 6 fuldtidsbeskæftigede og et forbud mod at udleje ejendommen til andre end de ansatte. Derudover vil en tilladelse ofte blive givet på vilkår, at virksomhedens ejere ikke må låne eller leje sommerhuset.

I lovens § 8 betinges selskabers, foreningers m.fl. erhvervelse af fast ejendom af en tilladelse fra miljømisteren, medmindre ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed. Det vil sige, at ikke blot udlejning som nævnt i § 1, stk. 1 er betinget af en tilladelse, men også selve erhvervelsen. Vil et selskab således erhverve og udleje en ejendom til fx medarbejderne, kræver dette en tilladelse efter § 8 til erhvervelsen og § 2, stk. 1 til udlejningen.


Planloven

Det andet regelsæt for sommerhuse er Planlovens kap. 8, hvor særligt § 40 er relevant. Bestemmelsen fastlægger, at en bolig i et sommerhusområde ikke må anvendes til overnatning fra den 1. november til udgangen af februar. Formålet med bestemmelsen er at hindre helårsbeboelse i sommerhusområder (modsat sommerhuslovens § 1, stk. 1, der omfatter udlejning af alle boliger).

Boligen må dog uanset ovennævnte bestemmelse godt udlejes til skiftende brugeres kortvarige ferieophold, når den samlede anvendelse i perioden ikke herved overstiger 9 uger, jf. Planlovens § 40, stk. 3.

Bestemmelsen vedrører udlejningsperioden, mens sommerhuslovens § 1, stk. 1 vedrører selve udlejningen. Bestemmelserne har derfor et forskelligt materielt indhold og virker parallelt. Det vil altså sige, at den mulighed, som Planloven giver for at udleje sit sommerhus i vinterperioden, stadig skal administreres i overensstemmelse med Sommerhuslovens regler. Dette fremgår direkte af forarbejderne til lovændringen fra 2017, hvor der ligeledes står, at kortvarigt ferieophold ikke må overstige 4 uger ad gangen.

Det er for eksempel lovligt at udleje sit sommerhus i vinterperioden i 4 uger til én lejer og 4 uger til en anden lejer, mens man selv bruger 1 uge i huset. Det afgørende er, at den samlede periode ikke overstiger 9 uger og udlejning ikke sker til samme lejer i mere end 4 uger ad gangen.

Som undtagelse til forbuddet mod helårsbeboelse bestemmer Planlovens § 40, stk. 1, at forbuddet ikke gælder, hvis boligen blev anvendt til helårsbeboelse på det tidspunkt, hvor området blev udlagt til sommerhusområde, og retten til helårsbeboelse ikke senere er bortfaldet. Derudover kan kommunalbestyrelsen ifølge stk. 2 i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet i stk. 1.
 

(September 2020)