Er en husbåd et hus eller en båd, begge dele eller ingen af delene?

Svaret er ja! En husbåd er det hele. Husbåde omfattes af regler fra begge verdener. Ligesom husbådene selv, flyder store dele af reglerne, og afgrænsningen mv. er til tider usikker.

Nogle husbåde har en fortid som skibe eller både og andre (med motor eller sejl) er hybrider mellem sejlende og fastliggende, men flere og flere husbåde kommer til verden som ret immobile helårsboliger.

Det er en rigtig god idé at tage en advokat med på råd, inden du køber eller sælger og inden du foretager dig vidererækkende dispositioner med din husbåd i det hele taget. 

 

Definition og lovgivning mv.

Byggeloven taler om husbåde og flydende konstruktioner, der anvendes til beboelse, erhverv eller lignende formål.

Erhvervs- og Boligstyrelsens Husbåde Vejledning om byggesagsbehandling af flydende boliger definerer husbåde som flydende indretninger, der gøres til genstand for bygningsmæssig udnyttelse og hvis placering er af ikke rent forbigående art. Vejledningen der jo kun er dét, den kalder sig: en vejledning - handler udtrykkeligt kun om husbåde, der anvendes til beboelse. I vejledningen siges, at ved sagsbehandling vedrørende husbåde, der anvendes til andre formål end beboelse eksempelvis erhverv, restauration, café, teater, spillested etc. kan principperne i denne vejledning anvendes. Kan, kan ikke, skal?

Ifølge Søfartsstyrelsens hjemmeside er husbåde flydende enheder, der ligger fastfortøjet i en havn, og som anvendes til privat beboelse eller erhverv. For at kunne betegnes som husbåd skal anvendelsen være af permanent karakter. - Man kan kun læse denne definition sådan, at en husbåd, der ikke bruges som helårsbolig, men som feriebolig, ikke er en husbåd. Men skal husbåd så forstås som det juridiske eller det tekniske begreb eller begge dele? Og falder husbåde, der kun bruges i feriesammenhæng, så helt eller delvist uden for lovgivningen? I hvert fald næppe helt udenfor.

Erhvervs- og Boligstyrelsens vejledning gælder så ikke for husbåde, der udelukkende bruges til ferie, for de er efter Søfartsstyrelsen begreber ikke husbåde, men principperne i vejledningen kan/kan ikke/skal anvendes på dem

Lovgivere, ministerier, styrelser, kommuner m.fl. bruger ordet husbåd ukoordineret om såvel rent juridiske som rent tekniske forhold (og begge dele på én gang) uden tilsyneladende selv at være opmærksom på dilemmaet. Teknisk fremstillings-, indretnings-, drift- og funktionsmæssigt er en husbåd en husbåd, uanset hvor meget eller hvor lidt, man bruger den.

Er en husbåd ikke en husbåd, hvis den ikke ligger i en havn? Hvis du vil forvirres over, hvad en havn er, så start med at læse havneloven, lodsloven, planloven og søloven, inden du begiver dig ud i de forskellige bekendtgørelsers kroge.

Velkommen ombord! Nu har du en af forklaringerne på, hvorfor meget af det, vi skriver, skal tages med alle forbehold.

 ------------

Den del af husbåden, der ligger over vand, er omfattet af byggeloven, bygningsreglementerne, lokalplaner mv., stort set på lige fod med almindelige bygninger, men med de nødvendige tilpasninger, der skal til som følge af, at der er tale om en konstruktion på vand og ikke på land.

Den del, der er under vand, skal opfylde de tekniske krav, der er fastsat om husbådens flydefunktion, Søfartsstyrelsens tekniske forskrift om flydende boligers stabilitet, flydeevne m.v. (se ndf. under SIKKERHED)

BBR-registrering er nødvendig i forbindelse med byggesagsbehandling og efterfølgende i en række andre sammenhænge. I BBR kan husbåde, der anvendes til beboelse, registreres som fritliggende enfamiliehus.

Tjener husbåden som fast helårsbolig for dig, og opfyldes en række yderligere krav, kan du tilmelde folkeregisteradresse på båden.

En husbåd er i tinglysningsmæssig sammenhæng ikke en fast ejendom, men husbåde er jo oftest forbundet med land via diverse installationer mv. De landfaste indretninger til båden kan sikres via tinglysningslovens § 19, der fastslår, at en bygning, der er bestemt til varig forbliven på stedet på søterritoriet, kan få sit eget blad i tingbogen med henvisning til og fra til grundens ejendomsblad. Grunden er den faste ejendom, til hvis bolværk husbådens broanlæg er fastgjort.

 

Når du skal købe husbåd

Langt hen ad vejen gælder de samme forsigtighedsregler, som hvis du vil købe fast ejendom.

  • Skal du købe brugt eller nyt?
  • Tag advokatforbehold inden du underskriver en bindende købsaftale.
  • Har du finansieringen af købet helt på plads?
  • Har du ladet husbåden undersøge grundigt af en bådkyndig fagmand? Statistisk er risikoen for fejl og mangler ved en husbåd større end ved traditionelle bygninger. Fx er det våde miljø en ekstra udfordring, og ikke alle husbåde blev født til permanent beboelse. - Husk at det under vand er mindst lige så vigtigt som det over.
  • Hvad med bådens omgivelser i vandet og på land, nu og i fremtiden? Miljø? Trafikforhold? Lokalplaner (og ikke kun de dele af planerne, der måske handler specifikt om husbåde)?
  • Skal husbåden være registreret i Skibsregistret, og er den det og med hvilke oplysninger?
  • Er der gæld i husbåden, som du risikerer at komme til at hænge på?
  • Følger retten til en havneplads med i købet og hvor sikker er du i givet fald på at kunne beholde pladsen på uændrede vilkår, hvis det er det, du vil?

 

Finansiering af køb mv.

Du kan ikke optage realkreditlån til køb eller ombygning af en husbåd, som når du køber en landbaseret bolig. Du skal en tur i banken eller til et låneselskab, og det er normalt dyrere end realkredit.

Det kommer helt an på din økonomis såvel som husbådens stand og på husbådens forventede fremtidige salgbarhed, om du kan låne til købet eller til ombygning/vedligeholdelse. Har du en god og stabil økonomi, er husbåden i god og langtidsholdbar stand og prisen rimelig, er der gode udsigter.

Er alt optimalt, kan du muligvis låne op til omkring 80% på vilkår, der ikke er så forskellige fra realkreditlån i boliger, og med endnu bedre forhold kan du også finansiere den resterende del af købesummen, om end til lidt højere rente.

 

Løbende udgifter

Forsyningsudgifter mv. el, varme, vand og spildevandsafledning er oftest sammenlignelige med dem, man kender fra boliger på land, men pas på: undtagelser forekommer.

Forsikring af og på husbåde er en historie for sig, som du bør dykke ned i inden købet hvad dækkes, hvad dækkes ikke, hvilke forbehold og hvilke begrænsninger gælder?

I korthed tegner man en bådforsikring på skroget og noget, der minder om en almindelig husforsikring, på resten. Der bør også tegnes en særlig indboforsikring, som tager højde for den mulighed, at huset kan synke. Kasko- og ansvarsforsikring er endnu mere relevant ved husbåde end ved andre boligtyper. Vær også opmærksom på at præmier og vilkår vil variere en del, bl.a. afhængigt af, om husbåden er selvtransporterende eller ej.

Ejendomsværdiskat og ejendomsskat (grundskyld) slipper du for i hvert fald indtil videre, men efterhånden som husbådes popularitet stiger, stiger nok også risikoen for, at politikerne får øje på endnu en indtægtsmulighed for staten. Til gengæld skal du betale en årlig skibsafgift til staten, hvis størrelse afhænger af husbådens størrelse (tonnage). Den er indtil videre på nogle få tusinde kroner. Reglerne omkring bundfradrag mv. er komplicerede og egner sig ikke til nærmere omtale i denne sammenhæng.

Så er der leje af havneplads, der svinger meget fra sted til sted, men som kan løbe op i en pænt stor årlig udgift.

Er båden ikke tilsluttet kloaknettet på land, har den (forhåbentlig) en septiktank, og den skal tømmes af en slamsuger nu og da. Under alle omstændigheder er der sikkert både en spildevandskværn og -pumpe ombord, som skal vedligeholdes.

Vedligeholdelsesudgifterne til en husbåd vil ofte være forholdsmæssigt større end til en landbolig. Installationer og materialer mv. er anderledes og vand, vind og salt slider og tærer.

Med ret korte mellemrum skal båden inspiceres for skader og tæring, renses for alger og skroget males. Det kræver oftest, at den kommer på land, og det kan sagtens løbe op i et pænt femcifret beløb.

Læg dertil en tur på land for et lovpligtigt bundsyn iht. Søfartsstyrelsens regler med 5-10 års intervaller. Også det betyder jævnlige femcifrede beløb. Søfartsstyrelsen holder også øje med, at båden opfylder forskrifterne om flydeevne, stabilitet mv.

 

Registrering i Skibsregisteret

Husbåde og deres ejerforhold skal registreres i Skibsregisteret, hvis de enten bruges erhvervsmæssigt, fx til udlejning, eller er på over 20 bruttotons. Erhvervsmæssig anvendelse kan fx være brug som museum, restaurant, hotel eller diskotek.

 

Diverse tilladelser, registreringer mv.

Ud over det, der fremgår andre steder i denne artikel, gælder bl.a. følgende:

  • Din husbåd må først placeres i en havn, når havnemyndighedens tilladelse foreligger.
  • Etablering af (landgangs)bro kræver tilladelse fra Kystdirektoratet.
  • Husbåde, hvorpå der bor mere end 15 personer, skal synes og certificeres i forhold til kloakspildevand.
  • Den tekniske forskriftnævnt under SIKKERHED kræver bl.a.
    • at der for nybyggede husbåde skal indhentes en attest om, at skroget opfylder forskriften,
    • at der, før husbåden tages i brug, indhentes dokumentation for, at en person med relevant autorisation har verificeret stabiliteten af den samlede konstruktion, og
    • at husbådens bund besigtiges udvendigt på land af en person med autorisation mindst hvert 5. år (eller hvert 10. år, hvis bunden er fremstillet af særligt modstandsdygtige materialer mv.)

 

Moms

Om udlejning af en husbåd er omfattet af momsloven og dermed momspligtig kommer navnlig an på, om husbåden må anses som stationær eller kan sejle ved egen hjælp. Er den stationær, er udlejning momsfritaget men dette er et emne, som der er lidt politisk røre omkring.

 

Fejl og mangler

Din husbåd skulle gerne være konstrueret og bygget som sådan og ikke som en traditionel båd til lejlighedsvis sejlads og ophold og da slet ikke som en landbaseret bygning. Er konstruktion og materialer ikke hensigtsmæssige til de specielle og våde omgivelser, kan det gå rigtigt galt. Men husbåden, du køber, kan naturligvis også lide af andre skavanker.

Kontakt os med det samme, hvis du opdager fejl eller mangler ved din husbåd, som sælger ikke straks tilbyder at udbedre sikkert og tilfredsstillende.

Tag ikke uden videre alle dine erfaringer og forventninger fra ejerlejligheden eller villaen med ombord, når det gælder krav til indretning, funktion, stand og holdbarhed. Du har valgt en boligverden, hvor du må finde dig i lidt mere.

 

Sikkerhed

De generelle sikkerhedsforskrifter finder du i søsikkerhedslovens § 2, der er meget bredt formuleret.

Mere specifikke regler findes i bekendtgørelse nr. 9651 af 28/06/2007 Teknisk forskrift om husbåde og flydende konstruktioners stabilitet, flydeevne m.v., som ud over tekniske krav til husbådes konstruktion og stabilitet også omtaler sikkerhedskrav mere detaljeret.

Overholder du ikke søsikkerhedsreglerne, risikerer du bødestraf og i værste fald indtil 2 års fængsel.

Husbåde omfattes også af byggelovgivningen, fx det lokale bygningsreglement, der bl.a. stiller krav i relation til brandsikkerhed.

 

Miljøregler

Bekendtgørelse nr. 9139 af 15/04/2002 om Standardreglement for overholdelse af orden i danske lystbådehavne og mindre fiskerihavne og din havns individuelle reglement indeholder en række forskellige miljø- og ordensbestemmelser. De skal efterleves.

 

Må man bruge husbåden som sommerhus?

Sommerhuse og husbåde er et område, som lovgivere og myndigheder sjældent udtaler sig klart og utvetydigt om, specielt når det gælder et emne som udlejning, og vi er derfor også tvunget til at udtale os med et vist forbehold og uden garantier af nogen art.

På trods af det begrebsfnidder, som vi peger på ovenfor under DEFINITION OG LOVGIVNING MV, peger intet i retning af, at det ikke skulle være tilladt at bruge en husbåd som sommerhus.

Køb ikke en husbåd til sommerhusbrug uden grundigt at undersøge, om lokalplaner for kajområdet eller andet udgør en forhindring.

 

Udlejning af husbåde

I de juridiske teoribøger antages det, at en lejekontrakt skal angå lokaliteter, der har tilknytning til fast ejendom, for at være omfattet af lejeloven, og at husbådslejekontrakter derfor falder uden for.

Lejelovens § 1 stk. 3. bestemmer ydermere, at loven ikke gælder for aftaler om leje af sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, der udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål. Udlejer du din husbåd til ferie- og fritidsmæssige formål, falder aftalen altså også af denne grund uden for lejelovens regler.

Ejerskab til og udlejning af en husbåd kan næppe anses for omfattet af sommerhusloven, idet lovens § 1 bl.a. siger, at Ejere og brugere af fast ejendom ikke uden tilladelse erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år [må] udleje eller fremleje hus eller husrum på ejendommen til beboelse, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse ..

Du må derfor, som reglerne er nu, gerne udleje din husbåd, efter alt at dømme også erhvervsmæssigt. At den må bruges som sommerhus, og at du må udleje den erhvervsmæssigt, betyder, at den i modsætning til rigtige sommerhuse må være udlejet alle samtlige årets 52 uger i træk.

 

Må udlænding købe husbåd i Danmark?

Lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven) begrænser adgangen til at erhverve fast ejendom i Danmark, således at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som heller ikke tidligere har haft bopæl i Danmark i et tidsrum på i alt 5 år, kun kan erhverve fast ejendom her med Justitsministeriets tilladelse. Tilsvarende begrænsninger gælder for selskaber, foreninger og andre sammenslutninger, offentlige eller private institutioner, stiftelser og legater, der ikke har hjemsted i Danmark, samt for udenlandske offentlige myndigheder.

Erhvervelseslovgivningen har sammen med regler i planloven, sommerhusloven og landbrugsloven til formål at værne mod, at udlændinge erhverver sekundærboliger (sommerhuse) i Danmark.

Husbåde har efter erhvervelseslovgivningen ikke karakter af fast ejendom, og kan derfor (som udgangspunkt) købes af udlændinge.

Men vær helt sikker på, at alle formalia er i orden, inden du som udlænding forpligter dig. Sikkerhed kræver professionel rådgivning.

--------------

Du skal helt generelt ikke bevæge dig ret langt ud, når det gælder husbåde og jura, inden du befinder dig på noget dybere vand end det, båden sikkert ligger i. Rådfør dig med en advokat. Det er ofte meget billigere end ikke at gøre det, og du sover bedre.

--------------

Husk også at denne artikel (februar 2024) er et øjebliksbillede og kun generelt orienterende. Når du læser dette, eller andre indlæg på bådadvokaten.dk, kan oplysningerne være forældede, og en generel beskrivelse passer ikke nødvendigvis på dine individuelle forhold.