Kloaksystemer er sjældent et emne, der optræder i boligannoncer, og er formentlig heller ikke blandt købers første spørgsmål, når der ses på bolig eller feriebolig. Ikke desto mindre burde man generelt set som boligkøber og -ejer være mere interesseret i ´verdenen under jorden´ for at undgå ubehagelige overraskelser.
Skal man til at købe en lejlighed i en større by er det slet ikke sikkert, at man overhovedet skænker kloakforholdene så meget som en tanke - og man behøver måske heller ikke, idet så godt som alle byzoner nu om stunder er udstyret med veludbyggede kloaksystemer. Anderledes gælder det på landet, i tyndt befolkede områder eller områder med usædvanlig undergrund (fx klipper). Sådanne steder er det vigtigt at vide, hvor og hvordan spildevand udledes fra den bolig, man på-tænker at købe. Man skal undersøge, hvordan det genanvendes, uanset om det drejer sig om sort vand (fra toiletter - det, som på fransk hedder ´eaux vannes´) eller husspildevand (fra bad, køk-kenvask eller vaskemaskine - på fransk det hedder ´eaux grises´).
Overordnet set skal begge slags spildevand behandles, før det tilbageføres i miljøet. I modsat fald gør det skade, vurderer myndighederne. Der findes som nok bekendt to typer rensningsmetoder: 1. udledning til et fælles kommunalt rensningsnet - det vil sige til et kloaksystem (fr. réseau com-munal d´assainissement collectif - i daglig tale blot forkortet til ´tout-à-l´egout´) eller 2. gen-anvendelse ved hjælp af et eget, ikke-kollektivt rensningsudstyr - også kaldet for septiktank, der tilbageholder slam, før det sendes ned i jorden til filtrering. Er man særligt optaget af miljøets be-tingelser kan man notere sig, at der i dag er udviklet løsninger med økologiske bassiner, der til-bageholder slam, og som er forsynet med siv eller planter, der filtrerer de organiske stoffer.
Ifølge den franske styrelse Commissariat général au développement durable (forkortet: CGTDD) underlagt Miljøministeriet i Paris, er op mod 82 % af franske boliger tilsluttet almindeligt kloak-system, mens de resterende - svarende til ca. fem millioner ejendomme ikke er det. Sidstnævnte har derfor oftest et selvstændigt septiktanksystem. Der arbejdes fortsat på, at byzoner med almindeligt kloaksystemer lidt efter lidt udvides til også at kunne række tyndt befolkede områder.
Tvungen tilslutning
Den altovervejende hovedregel bestemmer, at når en kommune råder over et kloaksystem, er til-slutning påbudt. Som boligejer har man altså ikke et valg. For at være så effektiv som mulig har de fleste lokalsamfund i øvrigt oprettet såkaldte rensningszoner, der afgrænser zoner med fælles rensning over for områder, som kun har septikanlæg. Zoneopdelingen bruger at være tilgængelig på det lokale rådhus (fr. mairie) byggekontor (fr. service d´urbanisme). Der gjaldt særlige regler med krav om tilslutning for år tilbage: alt, hvad der praktisk talt var muligt at tilslutte offentlig kloak, skulle tilsluttes inden for en periode af ti år, når ejendommen blev handlet. I perioden 1997 til 2007 blev der derfor ryddet gevaldigt op i eksisterende septiktankanlæg: villaer med septik-tanke, men som sagtens kunne forbindes til et almindeligt kloaksystem, blev tilsluttet - for ejerens regning. I dag er man faldet tilbage på den gamle regel om, at hvis et hus er bygget før anlæg af et offentligt kloaksystem, har man som ejer to år til at lade sig tilslutte. Fristdato starter fra det øjeblik det offentlige kloaknet tages i brug. Udgifter i forbindelse med tilslutning påhviler ejeren alene, og der er som udgangspunkt ikke adgang til at søge kommunal støtte. Der er dog mulighed for at opnå udsættelse på préfecture, dvs. efter præfekture-myndighedens godkendelse for det tilfælde, at byggetilladelse til ens hus har været meddelt mindre end ti år før kloaknettet blev tilgængeligt. Løseligt anslået må man må regne med tilslutningsomkostninger mellem 3.000 og 10.000 , alt afhængig af boligens beliggenhed og adkomstforhold - somme tider dyrere. Og jo større afstand, der er fra hus til kloaksystem, desto højere bliver anlægsudgifterne.
Uanset, at der er adgang til at søge udsættelse, skal tilslutning til det kommunale kloaknet jo ske - før eller siden.
Derfor gælder det, at hvis ens hus opføres efter et offentligt kloaksystem er blevet tilgængeligt, skal tilslutning finde sted samtidig med opførelsen. Undtagelsesvis kan afvigelser fra reglerne komme på tale, især hvis ejendommen ligger lavere end et afløb. Sådanne forhold kræver, at der opsættes hydraulikpumper, der leder spildevand op til kloaksystemet. Omkostninger og ved-ligeholdelse af en sådan type anlæg kan blive ret så høje for ejeren.
Septiktank
Står man overfor at opføre et et hus, der ligger uden for zonerne med et offentligt kloaksystem, har man pligt til at installere et selvstændigt rensesystem; en septiktank (fr. fosse septique), og også her gælder særlige regler med vægt på kriterier, der passer til miljøhensyn. Det siger sig selv, at inden et påtænkt septiktankarbejde begyndes, skal projektet forelægges til godkendelse for kommunens byggekontor. Imidlertid er denne instans ofte uddelegeret til organismen ´Spanc´, som er en forkortelse for Service public dassainissement non-collectif (på dansk: Offentlige myndighed til ikke-fælles rensning) i samarbejde flere kommuner imellem, hvilket kan være praktisk i et land med ca. 35.000 kommuner og måske et byggekontor, der kun har åbent en efter-middag om ugen (små kommuner). Den enkelte kommune oplyser om betingelser, fremgangs-måde og kan også være til tjeneste med konkrete anbefalinger. En samtale med byens borgmester om traditioner og forventninger kan somme tider løse problemstillinger; borgmesteren er trods alt konge i sin by. ´Spanc´ kontrollerer projektets udarbejdelse og tager stilling til den enkelte sag. Når så arbejderne er udført og afsluttet - men inden, septiktanken dækkes til med jord, skal en inspektør fra ´Spanc´ ud på ejendommen og kontrollere, at anlægget nu også er bygget som bestemt. Først herefter udsteder ´Spanc´ en attest (fr. attestation) på vegne af kommunen, og som er nok så vigtig i ejendommens liv. Den skal bl. a. kunne fremlægges ved salg.
Et offentlig kloaksystems vedligeholdelse påhviler kommunen, og bidrag til vedligeholdelses-arbejder opkræves over skattebilletten ejendomsskat (fr. taxe foncière).
Er der tale om en privat vej med kloak nedenunder er det jordejerne selv, der skal bekoste ved-ligeholdelse og reparationer. Somme tider er der tinglyst en servitut, andre gange eksisterer der et reglement og en fordelingsnøgle - men ikke sjældent, er der ingen regler, og så må beboerne ud til den private vej selv finde løsninger i mindelighed eller ved hårdknude: med retssystemets mellemkomst (sagsanlæg).
Et selvstændigt anlæg (septiktank) og dets regelmæssige vedligeholdelse påhviler altid ejeren.
Forpligtelser ved salg
Når en ejendom sælges, er køber berettiget til at få oplyst, hvordan boligen er tilsluttet (offentlig kloak eller septiktank), og om sælgers septiktank opfylder de til enhver tid gældende regler. Er det ikke tilfældet, skal arbejder sættes i gang, og ikke sjældent kommer det bag på en sælger, at septiktank skal inspiceres af ´Spanc´ som herefter udarbejder en rapport med konklusionen: ´favorable´ (dvs. i systemet indfrier betingelserne) eller det mindre heldige: ´non-favorable´.
En rapport fra ´Spanc´ kan være flere uger undervejs og det kan være en dyr affære afhængig af ejendommens beliggenhed. Størrelsesordenen 1.000 er ikke usædvanligt for en 25 sider lang illustreret rapport med observationer, gennemgang og anbefalinger. Og så er man som sælger ikke en gang på plads endnu. For med Spanc-rapporten bør man dernæst kontakte en eller flere kloakmestre, ofte specialiserede kloakmesterfirmaer, som på baggrund af rapporten og måske også et besøg på ejendommen, afgiver tilbud (fr. devis) på de konkrete arbejder, der skal udføres således, at septikanlægget kan komme til at indfrie gældende normer og blive godkendt. Ikke sjældent ses en vis variation i pris for de samme arbejder - sådan må det nu en gang være i en fri verden, hvor den enkelte kloakmester selv sætter sine betingelser. Og heller ikke sjældent er der kø for at få ajourført septiktanke. Det kan heller ikke udelukkes, at hvis et kloakfirma allerede har mange ordrer i vente, skal man vente længe på svar. Tilbud fra kloakmestre er i reglen uden beregning.
I amtet Alpes-Maritimes, hvor en del huse ligger med betagende udsigter, men på næsten bar klippegrund uden mulighed for at trække underjordiske kloakrør, kan udgifter til ajourføring af septiktank være særdeles bekosteligt: mellem 25.000 til 50.000 er set. Men ofte kan ajour-føring af septiktank finde sted til lavere priser - i omegnen af 10.000 , og lidt mere, hvis anlægget skal være økologisk.
Når arbejder sættes i gang hos en kloakmester vil der typisk være et krav om forudbetaling på ca. 30% af entreprisesummen. Man bør sikre sig, at sidste del af betaling ikke falder, før ´Spanc´ har godkendt kloakmesterens arbejde og jord er kastet på igen.
Lovgrundlag
Som det fremgår ovenfor, kan der være tale om et omkostningsniveau, der ikke uden videre kan ignoreres. Men alt for ofte har sælger og køber - som det også fremgår i artiklens indledning, slet ikke været opmærksomme på problemstillingen. Det er altid en anelse kejtet at skulle åbne pris-forhandlinger på et senere tidspunkt, når parterne oprindeligt ellers var enige - men ikke vidste bedre. Hvad gælder i en sådan situation?
Hovedreglen er aftalefrihed på området. Køber kan altså ikke henvise til et lovgrundlag og for-lange, at sælger udbedrer septiktanksystemet. Omvendt er køber heller ikke forpligtet til at blive i en handel, hvis omkostningerne er ´væsentlige´. Ikke sjældent ender parterne som et modus vivendi med en løsning, hvor omkostningerne deles ligeligt, selvom det strengt taget ikke er købers problem, at sælger ikke vidste bedre.
Advokat og notar vil dernæst indarbejde aftalte betingelser i købsaftale (fr. compromis de vente), og også lade rapporter og tilbud fra kloakmestre indgå som bilag.
For det tilfælde, at der slet ikke tages stilling til septiktank i en slutseddel, og køber først bagefter, dvs. efter skøde er oprettet, opdager fejl og mangler, gælder § 1641 i lovbogen Code Civil, som bestemmer, at sælger skal garantere køber mod skjulte mangler (fr. vices cachés). Denne regel gennembryder den franske hovedregel om, at der købes som beset. Hvis det således senere viser sig, at kloaksystemet er mangelfuldt eller, at der er septiktank - og ikke offentlig kloak, hvilket køber ikke vidste, kan han anlægge sag mod sælger med krav erstatning for skjulte mangler. For at en sag kan anlægges for domstolene, gælder det, der skal være tale om et problem, der gør boligen uegnet til sit normale beboelsesformål, hvilket dog ret let kan bestemmes, når det gælder kloakforhold. Ydermere skal problemerne ikke have været åbenlyst synlige for det blotte øje: septiktanke er ofte gemt væk, og derfor vil en specifik undersøgelse være påkrævet.
Vigtig frist - tolv måneder
Som køber skal man notere sig, at senest eet år efter skødedato (tolv måneder) skal septiktank og anlæg være udbedret, inspiceret og formelt godkendt. Ved forsinkelse er der hjemmel til bøde fra kommunens side. Men i virkelighedens verden synes en vis offentlig konduite at blive udvist, især hvis man som ny ejer kan redegøre for undskyldelige årsager til frist ikke kan overholdes.
Uanset en sags udfald skal den nye ejer, når han først har opnået skøde for boligen, fortsætte ved-ligeholdelsen, idet han juridisk set nu er ansvarlig for ejendommen.
Tømning af septiktank skal foretages af en virksomhed, som er godkendt af préfecture (dk. præfekturen). Typisk en kloakmester. Hyppighed for tømning bestemmes efter højden af slam, der som regel ikke må overstige 50% af tankens såkaldte nyttevolume. Og herudover gælder det, at hvert tiende år kontaktes man som boligejer af ´Spanc´, der kontrollerer, at anlægget fungerer og vedligeholdes som det skal. Også denne omkostning skal boligejeren betale for.
