Udlejere af lejemål i de såkaldte småhusejendomme (max 6 lejemål) er efter dommen betydeligt bedre sikret mod at få lejen nedsat.

Den 21. juni 2023 blev der afsagt dom i boligretten i Randers vedrørende en sag i en småhusejendom om lejens størrelse. Sagen var anlagt af tre lejere, som hver især anlagde sag mod deres udlejer med påstand om, at huslejen var for høj. Da lejerne ville have nedsat lejen, havde lejerne bevisbyrden for, at lejen var for høj.

Beviset for, at lejen er for høj, føres i sådanne sager ved at dokumentere lejen for sammenlignelige lejemål i store ejendomme (7 eller flere lejemål), hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Kravene til disse sammenligningslejemål har ikke været store, da lejerne nogle gange har kunnet få nedsat lejen blot ved at kunne henvise til ét eller ganske få lejemål, hvor lejen var lavere.

Det har advokat Jens Jacob Halling fået sat en stopper for, da han ved denne nye dom har fået Boligrettens ord for, at lejerne på trods af, at de havde fremlagt en række sammenligningslejemål, ikke havde løftet bevisbyrden, da Boligretten fulgte advokat Jens Jacob Hallings anbringender om, at det kun er muligt at få nedsat lejen, hvis lejer har fremlagt sammenligningslejemål, som er:

  • regulerede, hvilket betyder, at lejemålet skal være omkostningsbestemt reguleret efter lejelovens § 23
  • prøvede, hvormed menes, at lejemålet kun kan anvendes som sammenligningslejemål hvis lejemålet har været indbragt for huslejenævnet eller boligretten, som har truffet afgørelse om lejens størrelse, og
  • aktuelle, hvilket betyder, at sammenligningslejen skal være dokumenteret på samme tidspunkt, som lejerne kræver lejen nedsat for det omtvistede lejemål, og hvorfor sammenligningslejemål, hvor den aftale leje er af ældre dato, som udgangspunkt ikke kan anvendes som bevis.

To af de tre lejere ankede sagerne til landsretten, som afviste deres sager, hvorfor der nu er tale om endelige afgørelser, som kan bruges af udlejere som værn mod at få lejen nedsat, men som også aktualiserer nødvendigheden af, at få aftalt en rigtig (høj) startleje, samt at aftale og foretage nettoprisindeksregulering af lejen, da kravene til at få forhøjet en for lav aftalt leje også kan forventes skærpet tilsvarende.

Artiklen er skrevet af advokat Jens Jacob Halling og advokatfuldmægtig Victoria Stroyer Andersen